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政府爱卖地,我们该高兴才是︱德科地产

14天前 来源: 吴晓波频道 原文链接 评论0条

我是刘德科,在晓波老师的鼓励下,已经开了一个地产公号近两年,关注楼市,死磕地产,折磨自己,无所顾忌。

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声音︱刘德科

昨天又看《中国房地产报》,关于土地财政,说佛山南京杭州卖地收入远超地方财政收入。

如果我们对土地财政这个东西没有深入了解,是不是感觉这些城市很不像话?

卖地收入远超地方财政收入难免会给我们两种错觉——

一是这些城市的经济不够景气,你看税收不够多,所以才需要卖地;

二是竟然需要靠卖地来维持生计,太没追求了。

有这种错觉也很正常。毕竟,土地财政这个词已经被描黑了。毕竟,在我们的传统观念里,通常都是那些不肖子孙才会变卖祖辈传下来的土地。

要破这个错觉,我们首先得搞清楚土地财政是怎么来的。你听说过分税制吧,上世纪90年代初,中国推行分税制,简单说就是地方税收大部分要上交中央,再由中央统筹分配。这样一来,地方政府的钱肯定就不够花了。所以,当时中央开了一个口子,土地出让金可以完全归地方政府支配。

1998年中央取消了福利分房制度,房地产开始兴起,土地出让金的规模顺势就越滚越大。于是,就有了土地财政这种说法。

所以,我们得清楚:如果哪个城市卖地收入远超地方财政收入,其实并不等同于地方税收不够多,更不代表这个城市的经济不景气;毕竟,税收的大头上交给中央了。

凡是想为民众多干点实事的地方政府,长官首先就得关注,账上有多少钱,还能弄到多少钱。那么多道路、那么多地铁、那么多医院、那么多学校、那么多公园要建,那么多低保人士那么多小微企业需要帮扶一把,钱从哪里来?

等中央发钱?还是靠卖地比较快捷吧。

实际上,卖地是个技术活。什么地才值钱?有竞争力的城市,土地才更值钱。如果城市经营得很糟糕,靠卖地是卖不了几个钱的。

况且,卖地不是一次性买卖。卖掉之后这些土地可以建出各种写字楼、购物中心、酒店或住宅等等,如果运营良好,又能增强这座城市的活力。

卖地的钱,又可以用来建地铁、医院、学校等等各种公共基础设施。

所以,如果没有土地财政,今天我们的城市不会是这样一番蓬勃向上的样子。

在最近二十年的城市化进程中,土地财政起到了巨大的积极作用,为我们的城市腾飞插上了强有力的翅膀。

你去看那些至今还没真正发展起来的城市,其土地财政是很糟糕的。

所以,我们得了土地财政的好处,却总是嫌弃它、讨伐它,是不是有点忘恩负义之嫌呢?

我们再来看《中国房地产报》列出的数据。今年前三季度,北京的土地出让金超过了1800亿,同比增幅更是高达315%,名列榜首。如果我是北京人,我会很高兴。

我们把今年前三季度20个重点城市土地出让金排行榜放在这个音频节目的文稿里。如果你仔细看一下,看看是该为自己的城市高兴,还是该为自己的城市担忧。

我们的看法是,如果你的城市土地出让金数额很高,同比增幅也很高,那么你应该高兴,这意味着政府在新闻上承诺要修建的那些地铁、学校、医院更有着落了。

如果你的城市土地出让金数额很高,但是同比增幅却是负数,你得稍微担忧一下,今年政府的钱比去年同期少,他们够花吗,那些要建的地铁、学校、医院会不会延迟?哪怕我们仅仅只关心房价涨跌,你更要担心,今年卖的地比去年同期少,那么现在供求紧张的状态明年还能得到缓解吗?地卖得少,房子就很可能盖得少啊。

如果你的城市土地出让金数额很低,同比增幅也是负数,那么你该为你的城市涅一把汗了:加油啊。

2017年前三季度20个重点城市土地出让金

排名

城市

土地出让金

同比增幅

1

北京

1847.4亿

315%

2

杭州

1619亿

43%

3

南京

1264.8亿

-10%

4

重庆

1127.3亿

201%

5

上海

1020.3亿

-25%

6

武汉

948.8亿

23%

7

天津

822.6亿

-11%

8

广州

707.3亿

150%

9

成都

700亿

82%

10

佛山

694.8亿

81%

11

苏州

593.7亿

-53%

12

济南

521.5亿

33%

13

郑州

520.9亿

-3%

14

合肥

473.3亿

-22%

15

宁波

448亿

-33%

16

深圳

418.8亿

-44%

17

厦门

376.5亿

31%

18

西安

317.7亿

109%

19

无锡

299.8亿

6%

20

沈阳

105.3亿

-15%

*数据来源:中房智库

不过,这个排行榜中有一个城市可以例外——深圳。深圳已经发育成熟了,它已经越过了土地财政时期,它已经没那么依赖土地财政了。它拥有太多的伟大企业,也拥有更发达的金融体系。

当然,土地财政是有不少弊端。但是,评判一个东西的优劣,我们得把它放在不同的发展阶段来看待,如果我们所有的城市都达到了深圳的境界,那么我们是可以娇嗔地讨伐一下土地财政,娇嗔地讨伐一下它对房价的助推作用。

等到我们大多数城市都有那么几分深圳的模样,我们的土地财政才会真正退出历史舞台。那时候,在前方等候我们的,会是房地产税。

当土地财政成为旧爱,房地产税成为新欢时,说明我们的国家,又进入了一个新境界。

但是现在,我们暂时得先记住这么一条常识:政府爱卖地,我们该高兴才是。

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关键词: 地产我们才是
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