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墨尔本

是谁让澳洲房东一步步陷入了今天的困境?

2020-04-01 来源: 凯文空谈 原文链接 评论6条

自从前天澳洲总理Scott Morrison宣布了所谓的租客保护法案以后,这两天澳洲的房东们叫苦不迭。很多人都收到了房客的要求,要么是要求减租,要么是要求暂缓付租金,还有的干脆就不付了,连个招呼都不打。

房东这边叫苦不迭,澳洲总理给出的最新说法是:建议房东跟租客坐下来好好聊聊!对此我只能送总理一个字:Shit!

要知道如果是那些诚实善良的租客,他们真的遇到了困难,这种"好好聊聊"早就在发生。而且我相信大多数的房东都愿意给予一定的援助,减免租金或者是暂缓收取租金。但是大家是有商有量达成一个一致,不管怎么处理这个问题,形成一个双方都同意的解决方案,这是一种契约精神。

然而现在这么多的人在利用所谓的租客保护法案,要求降租或者是缓租,甚至不付房租,中间有多少人是真正遇到困难的,又有多少人就是在利用法案钻空子想占便宜?我觉得这里有个很大的问号。

尤其现在政府已经出台了规模非常庞大的援助的计划,给到这些在疫情期间受到影响、失去工作或者是暂时没有工作收入的人。这个援助计划我们今天都看到了,高达1300亿。那么在有这样援助的情况下,还有多少租客是真正遇到困难,真正付不出房租的?这真的是一个很需要去调研的问题,有一个很大的question mark(问号)。

昨天我的节目播出来以后,收到很多网友的反馈,谢谢大家的反馈和建议,。其中有很多人对我提到的三个方案当中的最后一个方案拍手叫好,说这个方案很好,是可以照此去跟政府建议,政府没理由不答应,这看起来是各方都完美的一个方案。

我这里先简单把这个方案回顾一下,方便有些朋友,可能之前的节目还没看。这个方案就是说,当有租客遇到困难的时候,租客少付或缓付的房租转换成租客与银行之间的贷款。

比方说房客小A不幸丢失了工作,在未来几个月内还不起贷款,这个时候由银行介入,与小A签订一个短期的贷款合同,由银行帮助支付小A困难时期的房租。等到疫情过去,小A重新找到工作,再向银行偿还这部分贷款。

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澳洲政府和银行一毛不拔,天塌了却要房东这个矮个子顶着!逼宫还是兵谏?房东能否自救?

这个方案的好处就在于,它把原来租客跟房东之间的债务的关系转变成了小A跟银行之间的债务关系,而银行作为资源强大的机构,是可以做到一些房东做不到的事情的。比方说银行可以掌握小A的银行流水、财务状况,知道小A在什么时候重新找到了工作,重新开始有收入。银行可以提醒小A在有条件的时候还款,甚至可以强制他还款。如果小A拒不还款,就会留下信用黑记录。未来比方说像买房、买车、贷款各方面都会遇到困难。

所以这样做就有效杜绝一些人想钻空子的问题。对于银行来讲,银行的贷款收入损失也降到了最低,他们只是承担一部分的工作量,同时可能还有少数人确实还不上贷款的一个风险。但是疫情之下大家遇到了困难,理所应当是各自分摊一点的。尤其是对于银行这么大的机构,它本来都应该多分摊一点责任,对不对?

所以这个方案受到了很多网友的赞成,说确实可以去向政府反映,去建议按照这个方案实施。大家看不到这个方案有什么不好的地方,有什么原因政府或者银行会拒绝。

这里我只能说,我们还是想的简单了,可能低估了政府和银行的贪婪与无耻。这个方案去跟政府游说的难度不会太小,为什么呢?

其实这件事情如果该做的话,早就有一个机构该做了,这家机构是谁?是银行的兄弟机构,也就是保险公司。为什么这么说?

我们知道澳洲有一个Landlord Insurance,也就是房东保险。房东保险里面保的很重要的一部分,就是如果租客欠租,或者是租客对房东的物业造成了损失,有毁坏的地方需要去修理。这方面的赔偿,就由保险公司来cover(偿付)。

这个保险看起来是在保护房东的,但是大家仔细想一想,有没有不太合理的地方?这个所谓的房东保险其实存在着一种所谓”责任错配“的问题,因为保险保的损失其实是由租客造成的,但是首先买保险的人不是租客,而是房东。第二,在租客造成了问题的时候,他们不是去向租客追讨责任,而是由房东付一笔钱,一般都是需要附excess费(出险费)的。

租客造成了损失,房东申保要出一个成本。这相当于租客犯了错造成了损失,受到惩罚的是房东!

保险公司为什么这么做呢?

第一,在澳洲这个国家,出于政治正确的原因,因为租客处于一个天然的似乎是弱势的位置,所以凡是要去追讨弱者责任的这种法案,都是比较难以通过的。我也是跟法律界的朋友请教过,他们是这样一个观点。

第二,对保险公司来讲,从房东身上收钱,比从房客身上收钱容易得多,因为房东身上有肉。房东是想通过出租赚钱嘛,所以从房东身上收这个钱,第一是容易,第二不需要去为租客做背景调查、信用调查,也省了保险公司的工作量,也就是节省了保险公司的成本。

所以保险公司就搞了这么一个险种。然后你房东来买一个保险,当出现一些重大损失的时候,我给你补偿这个损失。与其说是一个保险,还不如说它其实是个众筹!

在太平盛世的时候,保险公司按照一个概率,比方说每100个保险的物业里边可能有两个或三个出现这样的情况,需要保险公司去赔偿。保险公司就做一个算术题,假如你们100个人众筹的一笔钱,只要够我赔付两三个出事的房东,然后我还能有一部分利润,这事儿就能做。当概率有些波动的时候,比方说这两年租客出现欠租或者是破坏的事情多了,我就再均摊到你100个房东的身上,我多收一点保险费,这个事就解决了。对他来讲就是一个稳赚不赔的、非常容易、非常省事的商业模式。

可是这种事情在太平盛世的时候行得通,到了今天像出现疫情这种情况,有大面积的影响,很多租客都付不出房租来。这个时候保险公司的做法就干脆不接受新的买保险的订单了。这是已经发生的事情,这几天大家可以去看,我身边好多人都来反馈这个问题。有些房东之前没有买保险,这几天再要去买,都已经买不到了,从这些保险公司已经买不到了。前两天还有一些银行还在接收新的订单,但是也在逐渐的关门。

所以没事的时候,保险公司就轻轻松松收着房东的保费,赚着这笔钱。出事的时候他把大门一关,就不管你这些房东了。

所以这个保险首先是一个责任错配的问题,本该由房客承担的责任后果,实际上是由房东来买单,只不过中间有一个众筹的形式,房东们把风险众筹了,分散了,但其实责任的主体是错配的。

所以这个事情要做的话,如果说本来就应该做,其实轮不到银行,保险公司早就该做了。

保险公司如果把这个险种变成是租客的一个保险,每个租客如果想要租一个房子,你得去买一个保险,你买保险的时候,我保险公司自然就要调查你的信用。如果发现你的信用很好,可能就是一个正常的甚至优惠的保费价格。但如果我发现你租客之前老是出现有欠租,然甚至破坏房东的物品造成损失,我要么就不保你,要么我给你开一个天价的保费。如此一来,责任就跟后果匹配起来了,就形成了对租客的一个约束。租客考虑到如果我没这个保险,我都租不到房子的情况下,当然要好好的约束自己,尽量少惹麻烦,对不对?

这其实才是正常的一个情况。但是在澳洲这种政治正确的大方向之下,没有政客敢去向所谓的弱势群体、就是租客群体要求说:租房的交易当中应该是你们租客有责任去买保险,而不是房东去买保险。

很多的不公平,是因为追求表面的公平而造成的!

这就是澳洲的政治生态中形成的一些奇葩的现象。在平常没什么事情、顺风顺水的时候,大家就是你好我好,但是一旦到了这样的时刻,这种恶劣的后果就凸显出来了。

所以从这个角度来讲,我觉得昨天我提的第3个方案看起来很完美、很性感,但是很难被澳洲的政府和银行所采纳。因为如果他们真正能接受这个道理,想做这个事情的话,早在保险公司这个环节,早几十年就做了,不会等到今天。

这是我的一个观点。所以我认为广大的房东除了要向政府多发出声音、多呼吁之外,还要想办法一起互助自救。


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最新评论(6)
Vivian Y 2020-04-01 回复
不想多说了,政府以权压人,用房东私人财产,帮政府解决危机,纵容流氓无赖不法分子
TiffyB 2020-04-01 回复
澳洲鼓励不要脸的人,谁穷谁有理
hi5🖐 2020-04-02 回复
和银行贷款要有抵押的,这行不通,想个别的办法
土澳居民Ty9t4 2020-04-02 回复
現在的飲食業只能做外賣,生意額下降60至70% ,業主又不肯減租 ,政府也沒有幫助,我們這一群人可以怎樣解決
土澳居民Ty9t4 2020-04-03
我是想知道政府只許做外賣生意艱難,業主又不肯減租,政府是否可以支援一點鋪租
Kylie130 2020-04-02
房东如何保障自己的权益 周五看律师直播讲解 加V拉群 13928824234

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