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楼花转让未交割,要赔卖家92万多澳币?!附2014年案例丨法律

2019-08-30 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

由于最近一两年贷款政策收紧和悉尼房产市场不稳定的影响,很多买家遇到了成交难的问题。中国大陆的外汇管制政策,更是使得这一现象雪上加霜。

当成交遇到困难的时候,很多买家的误解是,只要选择放弃已经支付的定金 (通常为合同价格的 10%),就结束了,认为这样做是及时止损。

其实,这样的选择有可能是埋下了一个定时炸弹。

楼花转让未交割,要赔卖家92万多澳币?!附2014年案例丨法律 - 1

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买家违约时,卖方的权利是?

在澳洲购置物业,签署购买合同是很必要且重要的环节。合同一旦交换后,就对买卖双方具有法律约束力,并且双方必须严格履行各自在合同下的义务。

既然是购买,那么作为买家,首要责任显而易见就是准备好资金。

如果买家因资金不足无法成交,卖方有两个非常重要的权利 (可以同时行使):

△ 收取利息(通常以未支付购房款为基数,按照年利率 8%-12%计算,从合同规定下的成交日直至实际成交日)

△ 以最后通牒的形式,要求买家必须在指定时间内支付购房尾款 (通常最长为通知日起 14 天内)

若买家未能在指定时间内支付购房尾款,卖方有权立即终止合同并向买家追诉其因此蒙受的损失。

下面的案例简单说明法院在计算卖方损失时,会考虑的重要因素。

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若物业在合同终止后的12个月内重新出售

新南威尔士州律师协会制定的物业买卖合同标准条款第 9 条明确规定,卖方有权向买家追溯:

重新出售的合同价格低于原本合同价格的部分,其他卖

因为买家违约而造成的损失

经典案例分析 - Galafassi v Kelly [2014] NSWCA 190

细节

在此案中,原本合同价格为 $6,350,000.00。买家无法在成交日准备好资金,卖方终止合同。在合同终止后,卖方以 $5,500,000.00 的合同价格,将物业重新出售给第三方。

新南威尔士州上诉庭 (NSWCourt of Appeal) 判决买家支付卖方总金额高达 92 万多澳币的赔偿以及卖方的律师费。赔偿金中包含了两次出售的异价部分和土地税 (land tax) 等。

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注意事项

买家多次,在没有遵循律师意见的情况下,同卖方联系并表示其没有资金完成交易,试图得到卖方的同情。

在后来的诉讼中,所有相关的内容都成为了对买家不利的证据,用以证明买家在表达其拒绝或者无法履行其合同下的责任(repudiation),属于严重的违约行为。

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物业未在合同终止后的12个月内重新出售

经典案例分析 - Ng v Filmlock Pty Ltd [2014] NSWCA 389细节

由于买家违约,卖方终止了合同。在大约合同终止后的第 13 个月左右,卖方以 $3,100,000.00 的价格重新出售了该物业。原本合同价格为 $7,210,000,其中差价超过 400 万澳币。

新南威尔士州上诉庭(NSW Court of Appeal) 判决:根据案例法在此情况下,通常在计算卖方损失时,最主要的因素为原合同价高于在卖方终止合同时物业市场价格 (而不是重新出售的合同价格) 的部分。

在本案中的焦点和难点在于如何提供证据来证明卖方终止合同时,该物业的市场价格。

注意事项

为避免在庭审阶段无法证明合同终止时市场价格所导致的麻烦,卖方最好在合同终止时取得一份估价报告 (valuation report)。

此评估报告尤为重要,如果卖方不会或者不确定是否会在合同终止后的 12 个月内再次出售物业。

建议

在签署物业购买合同之前,请务必咨询专业的财务顾问并确认有充足的资金完成交易,无论是以贷款的形式还是使用个人的存款。

若在成交前面临资金困难问题,强烈建议买家寻求财务顾问的帮助,尽量促使交易的完成,避免违约带来的不必要的损失。

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以上仅代表作者的个人观点,并非专业法律意见或建议。鉴于每个案例都有其特殊性,任何在未征得本文作者书面同意的情况下,依据本文的内容作出的行为或者不作为及因此造成的后果匀由行为人自行负责。建议您针对您的个案具体情况,寻求合适的法律建议。如有需求,欢迎联系本文的作者。

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关键词: 楼花物业房产
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