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墨尔本

什么是房地产投资里最重要的事

1个月前 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论0条

房地产这三个字里,后面的字是根基,前面的字在后面的字的基础上向上延伸。

房地产里的根基就是产,我对产这个字的理解分为两层,第一个是产权。

产权代表了法律给予你如何支配财产的权力,保护了你的个人财产不受侵犯。

土地从古自今就有,但是不在法律社会下治理的土地不是财产。因为没有法律给出土地的归属权和国家暴力机器的保护,财产权可以随意被别人掠夺。产权同时也给出了相应的限制,例如土地上房子能盖什么不能盖什么,盖多高和不能盖多高,使用年限等。

决定了土地最终价值的就是产权。例如居民住宅用地会比工业用地值钱;高密度用地会比低密度用地值钱;公寓会比学生公寓和酒店式公寓值钱;永久产权会比99年产权值钱;其本质就是房地产的根基在产权的划分。所以银行借贷标准也是根据产权来分配的,如ANZ银行可以贷款给永久产权的房子,但拒绝贷款给99年产权楼宇。

我对产的第二个理解是产出,就是房地产本身给出的租金回报。

买卖任何资本时,无论是生意,股票,债券还是商铺,统一的估值方法都是根据标的物本身的现金流回报来计算出其价值。

居民住宅因为本身具备使用和投资的双重价值,你无法完全根据现金流来计算价值,但居民住宅的价格也无法一路增长。而租金停步不前,价格增长过后,租金必须也要增长跟上房屋本身的价值,成一个相对的比例。就像一个牵着绳子狗散步的男人,狗如果跑太远,要不狗跑太远后被绳子勒住,等主人慢慢走上来,要不主人的脚步要跟上狗的步伐。

我的结论是房价大涨之前,租金必须要先上涨。房价不涨的地方,基本租金也不怎么涨。

例如这周万邦君采访了一位地产投资人,她在布里斯本郊区的房子一直是正现金流,但房价一直没涨,为何?因为前后7-8年租金一直都是这个价,没变过。

买房子---租金现在是正现金流或负现金流不重要,重要的是房子的租金有没有成长性,可不可以随着时间越久涨得越高呢?房子本身具不具备改建和加建的潜力,可不可以人为提升现金流的回报呢?现金流从A点提升到B点,资产价值也会自然提高。

简单来说投资就看未来,能在未知中依然保持成长性。

在产的基础上延伸,房地产最重要的第二点为地,这个地也分为两层含义。

第一点是地价。土地增值,建筑贬值是每个人都知道的常识,所以无论投资公寓还是别墅,我希望我所支付的价格越接近地价成本越好。例如买入一个全新装修的房子,房子的设施只会随着房龄增加,不断贬值,然后我就不得不去更换它们,我为这部分额外装修所支付的溢价也随之消失。当我以一个土地价格去买入时,我花每一分钱都是支付在了土地上,我可以用更低的成本装修房子,提升价值。如果房子本身以接近地价卖我,但装修完好,那我是低估买入,更好。

地的第二层含义是地段,我对地段的理解是供不应求,这是房地产投资的根本。人类的人口分布一直是不均衡的,根据百度百科,世界上90%的人口集中在10%不到的土地上,日本三分之一人口居住在东京和周边地区。中国90%的人口居住在东南沿海地区,人的居住永远都是二八法则,少量的土地居住着大量的人口。

大量人口想居住在少量的地区里,势必产生供需矛盾,财富重新分配,房地产接受这波财富洗牌的工具。

选择区域前,请确保区域是供不应求的。

最后我们来说说房,房也有两层含义,

第一是居住的舒适性,房子面积大,采光好,配备相关居住功能,如空调,衣柜,烤箱,洗碗机,出门短时间能到达当地购物地点。

房的第二层含义是房子的隐私性,如房子的窗外景色,不和邻居对看,房子户型动静分离,接客区和休息区是分开的,没有非常接近大马路或学校等公共设施,不受噪音干扰。

以下是我做的一个思维图,这就是我对房地产的理解,感谢阅读。

关键词: 房地产产权投资
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