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每日地产 | 观点:别听所谓专家的话,澳洲房市不会崩盘

2018-11-13 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论4条

在过去12个月中,澳大利亚房价中位数下降了约4%。经过近几年房价飙升之后,这是一个合理有序的撤退。然而,房市前景陷入低迷,许多人声称“房产泡沫”即将成为“房市崩盘”。

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身为一个澳大利亚人,一个有趣的事是我们每个人身边都有2500万个所谓的住房专家。用Google搜索“澳大利亚房价”(Australian house prices)这个短语,在0.54秒内你可以得到这个话题的10亿个结果供考虑。

在我看来,住房和整体经济并没有面临这个可怕时期所令人担心的火力全开。但预计房价中位数将会进一步显著下降(5%至10%),之后则房价出现漫长的低迷。

这将对一些在周期高峰期购买,支付过高的价格或过度借贷的房主带来真实的痛苦,特别是在人们失去工作或婚恋关系破裂的情况下。

我们已经经历过不平衡的评论。去年8月,Four Corners 节目对上一次房价飙升留下的“炸药桶”进行了尖锐的报道。那是基于一位极端看跌的经济学家,一位看跌的伦敦投资顾问和一位看跌的房贷压力分析师的评论。没有提供其他不同的观点。

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上个月,九号台的60分钟播出了类似的报道,题目为“砖和屠宰”(Bricks and Slaughter),声称澳大利亚房市即将“坠落悬崖”。报道引述来自“房地产和金融专家”的评论预测房价下跌40%,对经济产生“灾难性”影响。后来,一些参与者批评这次报道歪曲了他们的观点 ——其中一位表示,他预测的平均房价下跌40%只是他20%的可能性。

但要保持平衡的前景并不容易。住房市场上的每一条新闻,包括每周拍卖清盘数据,都会被解剖开来,看看它对房市展望会提供哪些不愉快的消息。

事情是否真像唱衰大军说的那样糟糕,甚至有他们说的一半糟?房市前景中是否存在任何灰色阴影?

传统的住房问题的担忧——高水平的家庭债务和按揭贷款压力——被夸大了。

但更新的担忧,例如皇家委员会揭露的不正当的做法对银行贷款的影响,以及可能引入对负扣税政策和资本利得税的改变(如果工党赢得大选执政),将压低房价并限制经济复苏。是的,澳大利亚家庭现在是世界上负债最多的家庭之一。按揭贷款相当于家庭收入的130%之高,而全部家庭债务占家庭收入的190%。

但从澳大利亚家庭的总体资产负债表中挑几个数字——家庭总债务和按揭贷款债务——是不够的。这些比率不包括重要的“缓冲”,例如对冲账户,Redraw功能和提前还款(Pre-payment),这使家庭财务更具弹性。

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净债务比债务总额更重要,但请注意所有尖锐的报告仅提及总借款。目前,提前还款相当于未偿还按揭贷款的18%。这是将近三年的提前还款。但情况非常不均衡:三分之一的借款人有超过两年的提前还款,而另外三分之一的人有不到一个月的。

在有关即将到来的房市危机的许多预测中,“按揭贷款压力”也很大。按揭压力通常被定义为还款额超过家庭收入的30%。由于低利率,面临按揭压力的借款人的比例并不比十年前高出很多。当然,由于80%的住房贷款采用浮动利率,随着利率上升,按揭压力将更加普遍。不过,或许还有一些安慰,因为下一次周期性的加息——可能在2019年末——将会是小幅的和拖长的。

储备银行观察到:“目前,总体而言,家庭似乎有能力管理债务偿还。可靠且相对及时的指标指出一小部分家庭的经济压力,但这并不普遍。”

对住房领域的其他担忧近期已经形成,包括作为货币政策一部分而引入的宏观审慎政策的副作用; 负责任的贷款法规;对皇家委员会调查可能引发的银行的额外监管措施;以及工党承诺取消对未来投资房的负扣税政策(新建住房除外)和将出售投资房时应付的资本利得税增加一半。

关键词: 房市房价住房
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最新评论(4)
Mr Yu
Mr Yu 2018-11-13 回复
客观存在、⬇️沉仍在继续、再沉二十基本成定局
Barbara
Barbara 2018-11-14
ng
潜伏人间
潜伏人间 2018-11-13 回复
你有不是专家。
beardbear
beardbear 2018-11-13 回复
崩盘都是相对的 对某些人 跌40pa也能挺住不受影响 因为迟早长回来 但是对某些人 跌1pa就完了....


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