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什么才是理想的投资型房产?

2018-10-29 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

对于房地产投资者而言,所谓的“现金流”往往是第一考虑要素,因此,一套房产对租客的吸引力是否足够,成为了左右投资者决定的关键。毕竟,有好的租客,才能按时支付租金,而有租金才能供养银行贷款,继续让你持有这套房。

但当市场转向以自主需求为主导时,一些初级投资者必须加倍注意:即使你打算采取长期持有的策略,但你一定要记得,比起租客,更重要的是房产对未来买家的吸引力。

这是因为,健康的房地产市场,应该是以自住业主的需求、而非投资者或租户的需求,作为长期资本增长的主要驱动力。

根据ABS数据显示,三分之二的澳大利亚人住在他们自己的房子里,其余人则租房居住,自住买家是投资级房产市场中最核心的群体,因为他们代表着无可动摇的主流市场。

财务规划师克里斯贝茨说:

“你必须投资那种适合家庭以及高收入夫妇的房产”

他表示,如果一套房产只对投资者有吸引力,那么长期来看它的价格上涨的空间会比较小。

“好的投资策略来自于对于房产与人的关系的理解,”他说。“一切都取决于谁真的想住在你的房产里 - 不是租房,而是买它。”

比起投资房买家,自住买家在购买过程当中更加情绪化,他们更容易为满足其各种居住要求(包括心理上)而支付溢价;

而投资买家的购买过程则主要受财务回报影响,如果看不到漂亮的数据,他们很可能就会放弃。

什么才是理想的投资型房产? - 1

精致的小公寓经常因为总价低但租金高而成为受欢迎的投资房产。

之前提到,许多投资者根据租金收益做出购买决策,因为租金回报率高的房产更有可能出现正现金流。

一般而言,较小的物业,如单间(Studio)或一卧室公寓,收益率会高于独立屋,边远地区的收益率高于大都市。

总价低而又有高收益房产看上去很诱人,但作为一个长期投资者,你不应该局限于短期的回报,而应该考虑长远的潜力,即该房产在于未来市场上的受欢迎程度。

为了实现资本增长最大化,聪明的投资者应选择那些能够吸引富裕买家的房产,因为这些自住买家有能力获得更多的贷款、并支付更高的价格来购买它。

一卧室公寓或单间本身就限制了它面对的人群,它对于高收入自住买家来说是没有吸引力的。

同样,边远地区的房产主要吸引当地自住业主和投资者,但是如果没有城市的多样化就业机会,富裕买家的数量有限。

从另一方面来看,距离城市中央商务区30分钟的两居室或三居室独立屋可能将吸引更多更多样化的买家。

如果该房产位置优越,靠近交通,学校,购物和生活设施,这类房产的需求增加和供应有限的矛盾将更加突出,这意味着它的价值会比其他房产增长得更快。

什么才是理想的投资型房产? - 2

业内观点:

投资级房产的价格应该在是一个地区价格“钟形曲线”的中间位置,即拥有最广泛的买家市场的预算范围内。

好的投资级房产,可能会在一开始价格相对较高、收益率低,且租金收入与支出之间可能存在较大差额,但由于受到广泛需求的支撑,它更有可能出现强劲而持续的价格增长,为投资者创造更多财富:

  • 首先,随着房产价值的增加,其租金也会相应增加。如果租金上涨而贷款的偿还水平保持稳定,那么负现金流的房产可能会随着时间的推移变成正现金流,从而产生被动收入;

  • 另外,在转售时,吸引自住业主的房产往往可以获得更好的销售结果;

  • 即使投资者不打算出售该房产,其价格增长也会导致账面资产价值增加,那么就可以通过再融资refinance来获得未来投资的资本。

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