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Offset account和Redraw的区别,你真的整明白了么?

10天前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

今年,各大银行在利率上给本息同还的借款人很多优惠,这种促销方式使得很多贷款人都选择了本息同还的方式还款。最近,我也收到了很多读者留言咨询对冲账户的问题:

“我在对冲账户里放了很多的钱,为什么银行每月扣款还是基本一样啊?是不是银行弄错了?”

“ 对冲账户和Redrew到底什么不同?哪个更好?”

借这篇文章,来给大家详细解析下在本息同还的还款方式下,对冲账户与提现(Redraw)的功能。

对冲账户作用

首先,再普及一下什么是Offset account (对冲账户)。对冲账户听起来比较复杂,从本质上讲,对冲帐户就是一个日常交易帐户,可用于进行普通的交易如存取款、缴费等等,要实现对冲功能,需缴纳一定年费并关联到贷款账户。当然,也可将现有的银行卡转为Offset account。

由于贷款利息是以“天”为单位去计算,一旦关联好了贷款账户,对冲账户金额存入即可开始抵消关联贷款账户的利息,只要对冲账户里有钱,就可以时刻帮助借款人抵消贷款额度所产生的利息。

在中国,类似的产品有“存贷通”。

举个例子:

假设刘先生目前贷款额60万澳元,年利率是4%。

  • 在只还利息的情况下,刘先生还款金额是(600K—200K)*4% /12个月=1333澳币/月。

  • 如果是本息同还,根据银行的计算器还款期限30年、利率4%的条件下计算,刘先生还款金额是 2864澳币/月;

如果刘先生在对冲账户存入20万存款,每个月还款依然是2864澳币,那么20万对冲的钱用在何处?其实,这部分钱是在对冲着利息。

本息同还的条件下,还款金额由“利息”与“本金”两部分组成。刘先生每月还款情况是:

  • 在没有20万对冲的情况下:

    2864=2000 (利息)+ 864 (本金);

  • 有20万对冲,利息本金比率开始发生了变化:

    2864=1333 (利息) + 1531 (本金)

也就是说,在本息同还方式下,虽然每月还款总额不变,对冲账户有存款时,利息部分比重逐步减少,本金比重逐步增大,贷款人开始加速还本,还款期限缩短。

提现功能作用


提现(Redraw)功能,又或者叫取出多还功能,和对冲账户非常相似,但不需要单独开账户,功能均在贷款账户中完成,简单的说就是“钱进钱出”同一个账户。客户将多余的钱直接转入贷款账户中对冲利息,如果需要用钱时,可以申请将多还部分的钱转出,但是每次转钱的时候都需要一些费用和几天的时间。

带有Redraw功能的贷款一般都是基本型贷款,就是现在许多银行推荐的不带年费型产品。

同样的,在Redraw的功能下,无论多还多少钱,在本息同还的还款方式下每个月的还款金额还是一样的,只是利息本金比例不同了,详情参考上面刘先生的例子。

需要提醒大家的是,使用Redraw时一定要注意自己的税务问题,如果这个房子目前是自住房,将来要转成投资房,由于贷款额度的降低,Redrew出来的利息费用不能用于负扣税,而offset (对冲账户)只要把钱取走,增加的利息支出依然可以负扣税。

还是刘先生的例子:

刘先生目前这套自住房,银行贷款60万,在offset 账户放了20万。 几年后,刘先生看上了另一套房子,打算买来自住,想把对冲账户中的20万取出去买新房,那么原房产的贷款额度60万产生的利息则都可以负扣税。如果选择Redraw,那么提取出来的钱则不能抵扣税。

“如何使用贷款以及后期投资规划,对于每一个家庭都非常重要,而不是一旦贷到款了就万事大吉,读者朋友一定要定期的检查自身贷款属性是否满足当前的投资计划,也可以咨询您的会计师。”

关键词: 银行利率贷款
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