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听说悉尼墨尔本楼市不行了,但塔州房市独领风骚?且慢…... | 澳房闲话38

2018-07-04 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

这是澳洲房产大全

第 665 篇原创文章

这澳洲楼市总算是变天了。

刚刚过去的2018上半年,悉尼和墨尔本这两个带头大哥的房产市场表现只能说是不尽如人意,时常徘徊在60%以下的清拍率,和过去几年内一直牛气冲天的市场表现可谓相去甚远。

但所谓“三十年河东,三十年河西”,在过去的12个月内,虽说领头羊城市的房市快速增长期过去了,但有一个城市的表现却异军突起,已经引起了很多人的关注。

最近来加我微信的朋友里,也有不少对它感兴趣,那就是塔斯马尼亚的首府城市霍巴特。

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这不,前两天的澳洲金融评论AFR又发表了一篇文章,称悉尼的独立屋降幅达到了金融危机后的最大跌幅,如此危言耸听的标题,让人看了的确有些捏一把汗。

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而与此同时,就在这同一篇文章里,霍巴特的表现不可谓不抢眼:2018年第二季度2.3%的涨幅,位于所有首府城市第一,而过去12个月,这里的房价涨幅更是达到了惊人的12.7%,领先排名第二的堪培拉超过10个百分点。

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也难怪,如此亮眼的表现,让不少人对去塔斯马尼亚投资房产心动了。不过,在我看来,仅仅因为塔州房产市场短期有着出色的表现,就急于到那里投资的朋友,最好还是三思而后行。

大城市才有房地产

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我有一个国内的朋友H先生,是个香港人。作为在香港这个地方长大的人,H先生对于炒楼这个事的心得和实战经验都算是挺资深的。十几年前,H先生就开始买房地产,而且他可真的是有全球战略眼光(有钱),不仅在香港和中国大陆(上海,大连,重庆等地),在世界一些其他国家比如英国和日本,包括澳洲也都投了房子。

有一次我和H先生聊天,问他买过的房子里哪些表现最好,他告诉我,他的投资组合里涨幅最好的房子,都是那些国家里最大的gateway城市(名片城市)的房产,而那些二三线城市的房产,不论是中国,还是国外的,长期的涨幅都不如一线城市。

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他顺带还说了一句,他投资到目前亏损最大的,就是在澳洲的布里斯班买的公寓…...

我和这位朋友有一个共同的观念,那就是只有大城市才有房地产。以澳洲的标准来说,悉尼墨尔本毫无疑问可以算得上大城市,布里斯班算不算的上有一些争议,有一次我参加一个开发商的论坛,会上有一些澳洲本地开发商直接将布村归类为regional地区(求布村同志们心里阴影面积),当时的我也是比较震惊的。

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但不论以什么标准,塔斯马尼亚和霍巴特都是标准意义上小城市和小地方。

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霍巴特20多万的人口,相当于悉尼大概十个Suburb

我常和一些朋友打比方说,如果悉尼和墨尔本是澳洲的北京上海,那塔斯马尼亚和黄金海岸这样的地方就类似于三亚这样的城市,它们有着自己独特的经济结构和房产市场表现,在某一些时候,它可能会走出一波特别漂亮的涨势,但当经济出现波动时,像塔州和黄金海岸这样的地区受到的冲击,会远大于综合性的大城市。

所以,我个人喜欢把投资一线城市房产比作是买蓝筹股,而去塔州这样的地方买房,就好像投资期货这样的金融衍生品,如果你不是风险承受能力特别高的投资者,那还是小心为妙。

了解你的房产能力圈

巴菲特说过,他不做自己能力圈以外的投资。比如科技类股票,他说他很多都看不懂,不了解,所以情愿错过,也不要盲目投资。虽然他因此错过了微软,苹果,facebook等一系列大牛股,但这一点也不影响他成为世界上最成功的投资者。不做自己不了解的投资,是避免投资失败的第一原则。

说到底,霍巴特的房子也不是不能买,但它究竟适不适合你来买,那就不一定了。

如果你说你在当地生活过很多年,对某些区域的楼市情况了如指掌,那你当然更有可能在霍巴特投资成功。而你要是只是道听途说,听朋友介绍,或者看到了新闻报道说当地楼市火热,前景无限,就决定自己也投一套,那就祝你好运吧。

当你对自己的房产能力圈有了足够多的了解之后,宏观楼市的表现甚至对你来说已经不再这么重要。

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过去几年的珀斯房地产市场算差了吧,但去年我在一本杂志上看到,有一对生活在当地的同性恋配偶,在过去十年内,在自己熟悉的珀斯某郊区,通过买入房产简单装修再出售或者出租的方式,赚到了近百万澳币。

同样的故事,我想在霍巴特也过去几年默默无闻的市场中,也一定有对当地情况了如指掌的投资人做到了这一点。事实是,你不需要对全澳的房地产市场情况做一个通盘的了解,就可以在房产市场中做得很好。

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你看Harry Triguboff把Meriton搞到这么大,把自己都弄到澳洲首富的位置了,但Meriton到现在也不怎么去悉尼之外的地方开发项目。难道他不知道房子造越多他赚得越多吗?为什么还是不去做,很简单,把自己能力圈范围内的事做到最好,那就够了。

今天的文章就是这样,感谢阅读。

关键词: 楼市房市地产
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