最好看的新闻,最实用的信息
09月19日 6°C-12°C
澳元 : 人民币=4.95
墨尔本

每日地产 | 地产金融 “行话” 词汇科普,你都听过吗?

2018-06-13 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

想投资地产基金,却分不清债权投资和股权投资?听项目分享会,却被基金经理说的“抵押率”、“偿债率”、“二级抵押”这些专业名词绕住?什么是“成熟投资者”?“优先股”到底怎么个优先法?下面是笔者精选的10个投资地产基金必须知道的“行话”,测试一下你是不是都明白吧!


10个金融词汇斩,3分钟让你听懂基金经理到底在讲什么。

1. 私募基金

“私募基金”,光听名字就有种高大上之感。私募基金是一种针对少数投资者的非公开募集的投资基金。澳洲的私募基金可以通俗地理解为一类拥有批发牌照(wholesale Licence)的基金。这类基金不面向散户,只接受成熟投资者的投资申请。

2. 成熟投资者

成熟投资者(sophisticated investor),不是指年龄够成熟或者有颗历经沧桑的心,而是指投资经验足够成熟。成熟投资人被认为有能力权衡投资机会的利弊并识别风险。要被归为成熟投资者,必须满足个人净值超过250万澳币或年收入超过25万澳币的要求。(所以据说征婚条件里,有些人会自曝平时爱好投资私募基金。)


3. 地产基金

地产基金可以通俗地理解为,以地产为投资标的的基金。不同的地产基金有不同的专注领域。有的投资于土地银行、建筑开发项目(如公寓楼盘);有的购入、改造、持有商业物业(如酒店、写字楼、工业用地)。有的地产基金以抵押债权的形式投资,有的以股权、或者股债混合的形式投资。

4. 债权投资

债权投资,顾名思义,投资的是一种债权,投资人是“债主”。大多数债权投资有一定的抵押物作为保障(security)。在分配收益时,债权的清偿顺序在股权之前。典型的债权有,国债、公司债券、抵押贷款的地产基金项目,当然也包括隔壁老王写的欠条。

5. 一级抵押贷款

澳洲地产项目中的一级抵押贷款称为first ranking mortgage facility或者简单称为senior debt。“一级“代表了清偿顺序,也即第一债权人。在清偿时,当第一债权人的权益保障之后,才会向之后的二级抵押贷款债权人、优先股/普通股股东分配收益。


6. 二级抵押贷款

二级抵押贷款,权益顺序排在一级抵押之后。项目先还清一级贷款,再还清二级贷款。很多地方把这种权益分配顺序成为瀑布(Waterfall),比喻得确实很形象。资本流向,先债后股。

7. 优先股

优先股(preference share)是和普通股(ordinary share)相对的一种股权。优先股,其“优先”之处是指它优先于普通股获得收益的分配。未来大家在尬聊得时候,遇到对方说“优先劣后”,不用再满脸高深其实内心很懵了。无非是指一部分优先分收益,一部分劣后分收益,是一种常见的风险/收益安排。

8. 抵押率

抵押率也叫LVR(loan to value ratio),是贷款额(包括本金和利息)与抵押物价值之比例。例如,一块地价值1000万,开发商以它为抵押,获得了600万的一级抵押贷款,此处抵押率为60%。因此,抵押率越低,对于债权人来说,风险越低。

9. 债务清偿率

恭喜你,坚持看到了这个部分,说明你是一个有耐心的投资人!前方预警,已进入高阶词汇!基金经理在讲项目时也许会提到的一个关键词是债务清偿率(debt coverage)。从字面意思可以看出,是指债务有可能被清偿的覆盖率。例如,一个楼盘已经预售了价值5000万的房产,而贷款额度只有4000万,那么债务清偿率就是125%。就算有价值1000万的合同最后由于种种原因没能交割(例如目前比较普遍的,海外投资人无法获得足够贷款),余下的4000万合同正常履约,仍然能够偿还全额债务。

10. A-REIT

A-REIT的全名是Australia Real Estate Investment Trust澳大利亚地产投资信托基金,是在澳大利亚证券交易所上市的地产投资信托基金。不能在证券交易所交易的,被称为非上市型基金(unlisted fund)。上市基金可以在流通市场上交易,有很好的流动性。非上市基金虽然无法随时交易,但不少也都有很好的投资回报率。


关键词: 地产金融行话
今日评论 网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网站立场。
最新评论(0)
暂无评论


Copyright Media Today Group Pty Ltd.关于我们隐私条款联系我们商务合作加入我们网站地图

新闻爆料:news@sydneytoday.com

电话: (03)9448 8479

联系邮箱: info@meltoday.com