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还在说澳洲供需矛盾是因为移民多?那你就Too Young Too Naive了!|马可聊澳01

2018-04-19 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

还在说澳洲供需矛盾是因为移民多?那你就Too Young Too Naive了!|马可聊澳01 - 1

这是澳洲房产大全

第 622 篇原创文章

Marco是个humble的市场分析师,每天读读新闻读读分析,发现一些英文媒体会倾向于把房价高企、交通恶化、供需失衡等通通怪罪于移民多,并且把各种shi盆子往移民身上扣。而且“移民多=需求多”这种逻辑简单粗暴,说多了,移民自己也相信了,不自觉地把锅往自己身上揽。

这里想从大家关注的住房空置率入手,从用相关的新闻报道展开分析,为大家剖析你看不到供需矛盾真相!

1. 悉尼空置率到底是高还是低?

今年一月,澳洲各大英文主流媒体争先报道了《澳洲空置率达到四年最高》这一条新闻,甚至中文媒体也有所转发:

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各大报道引用新州地产研究所(REINSW)的数据显示12月大悉尼地区房屋空置率达到2013年7月以来最高水平。这条新闻虽然本身没有说任何的结论,但是读者自然而然会产生如下联想:

悉尼房屋是不是开始供大于求了?

对于房产投资者,供大于求显然是非常不好的消息,甚至许多销售中介也很难解释清楚这个现象。

我们来看看下图:

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截图时间:2018年1月28日;数据来源sqm.com

图为悉尼地区的空置率变化图:黑线即是空置率从2013年1月-2017年12月的的变化曲线,

可以看到:每年的12月、1月的时候,空置率都会上升!

原因很好理解:圣诞节放假,本地人要度假!留学生要回国!海外移民要返乡!一些房源空置1-2个月再正常不过了,而且仅仅上升0.6%而已!

再看下图,这是2018年1月-3月的数据:

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空置率已经在2018年1-3月已经下降到2.3%!

另外,从图上可见,每年12-1月空置率的波峰会逐年小额度递增的,每年递增0.05%-0.2%之间,Marco认为可能是由于移民和留学生比例增加,每年圣诞节回国的人变多,空置率波峰逐年递增的趋势。

而无论波峰再高,每年4,5月份,空置率都会跌入波谷,而波谷一直都是恒定的,大概1.8%左右。

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这明显说明,即使近5年大量的新房供应,供需关系依然没有缓解!

哪怕是去年年底和今年新房交房达历史高位的时候,空置率也还是保持在2%-2.3%左右,换句话说,100套房子里只有2套没有人居住,放眼任何一个城市,这都是极低的水平。

2. 悉尼空置房间数量高是怎么回事?

“研究机构EY发表分析报告指出:根据2016年官方统计数据的预估,悉尼地区约有60万间卧室处于闲置状态!”

这里说的闲置的卧室unused bedrooms,不仅仅指完全没人居住的房子,而是指“住宅中没人使用的房间”。例如:夫妻2人单独住在5房的独立屋,可能仅使用1-2间作为生活休息的地方,那么就可能闲置出了3-4间卧室。 

报告中估计:“这些闲置的卧室,如果能充分利用,那么完全可以满足未来5年所有的新增住房的需求!也就说,未来五年完全不用盖新房了!并且因为交通效率的提升,获得经济价值。”

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一方面空置率极低,一方面空房数量极高,形成这种矛盾现象的核心根源,是澳洲原生态城市发展的轨迹:

澳洲是近代新大陆移民国家,地广人稀,城市一开始就是以低密度方式进行规划的,所以house独立屋作为住宅主体形式大量存在。时至今日,近城仍然有大量4-5房间的独立屋,并且占地面积大(至少400平以上,1000平house也非常常见),这些独立屋相对年代久远,比较破败,而里面可能仅仅居住了一到两位空巢老人或者三口之家,这就导致大量卧室被闲置出来,无人使用!

所以我们是否可以理解成:以本地居民为主的近城独立屋主,在客观上,成为了房屋资源分配比例里80/20原则中的那个80%!即人数少的独立屋居民人数,占据了(可进一步开发的)房产资源的大头!

由此,低空置率vs.高空房数,反应的并不仅是供需关系,更重要的是,它揭示了房产资源分配的不平衡。

3. 政府在解决供需矛盾中扮演了什么角色?

从目前的低空置率vs.高空房数的现状中,我们窥见到了问题的核心源于澳洲城市发展进程中的不同步。

而供需关系的本质矛盾来由“历史城市规划”与“现代城市规划”的矛盾形成的,即:

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过去百年,在澳洲从工农业型经济向服务型经济升级,服务业中心化的天然特点,造就了人群向核心城市核心区域堆积,形成国际大都市。

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而城市低密度的传统规划模式,在城市人口数量较少的时候,还不明显,一旦发展到当城市远郊已经超过40公里,远郊到CBD公共交通时间超过一个半小时的时候,集中爆发。

澳洲政府现在是恨不得变身神笔马良,在地图上画一条线,城市里面便有了路。

但是我们能看到澳洲政府在努力提升硬件,而在我们看不到的地方,三个深入澳洲价值观的现状在阻碍着矛盾解决:

1、 Zoning

由于土地私有化,政府想要实现全盘规划,就只能通过zoning来限制土地使用的方式,变相控制土地资源,从源头限制了供应!

如果Zoning限制你的土地只能建农场的土地,就只能养草泥马,不能盖大量别墅;限制只能盖别墅的土地,就不能盖公寓;甚至限制盖4层楼以下公寓的地方,就不能高过这个限制。

这个体系在一些欧美国家均都存在,本来没有错,错在澳洲政府限制得太死,行政效率又太慢,政府执政水平还是有改进的空间!

2、NIMBY

NIMBY这个词是大家可能比较陌生的一个词,指的是“新发展计划受到该区区域居民反对”。

悉尼墨尔本要发展成国际大都市,本地老居民们不愿意发展,特别是一些离CBD较近的传统保守白人区,他们不愿意放弃自己过去传统“土澳”生活方式。

由于他们是选民,政府要顾虑他们的诉求,并没有更大的魄力和更好的方式去引导和转变他们的抉择,反而有意无意地把矛头引到移民身上。

3、 建设速度

这个问题几乎人尽皆知。想想悉尼CBD那条轻轨吧,所谓兵马未动、粮草先行,在修更多的住宅之前,必须要改善交通状况,看看政府在改善交通的时候都干了什么,这里就不详细展开了。

看完上述的分析,如果还有人认为,“人口增长太快,移民太多,大家都要住房子,需求太旺盛,所以产生了供需矛盾”。

Marco只能说一句:

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供需矛盾的本质是供应端出了问题!而不是需求端!

下次有人再问你为什么供需矛盾,为什么房价上涨的时候,你可以理直气壮得说:全特么赖政府!

解决住房供需矛盾,目前有天时、有地利,但没有人和!

不过客观来讲,移民虽然不是矛盾的源头,但是刺激了矛盾的加速到来,咱们也不好把锅甩得太干净。

最后顺便说一句,不要以为英文媒体就是客观的,主流媒体就是公正的,有许多文章也不值得推敲,看似引用了权威数据,得出的结论往往与真实结果南辕北辙。

关键词: 供需移民财经
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