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最新全球房产不可负担城市排名,悉尼又被第二了

2018-01-23 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

这两天各大英文媒体上有一篇报道,标题是《悉尼成为全世界第二不可负担的城市,仅次于香港》。

报道称,根据Demographia的研究数据,全球前五名不可负担城市中,悉尼排名第二,墨尔本排名第五,澳洲是唯一一个有两个城市进入Top 5的国家。

相信要不了多久,中文媒体就会跟进“悉尼房价全球第二贵”一类的新闻。但是,中国除了香港高居榜首,上海北京广州无一上榜,甚至前五十名都没有,这似乎不太符合人们的想象。

最新全球房产不可负担城市排名,悉尼又被第二了 - 1
(以上金额除London外均为美元)

于是笔者去搜报告的原文:

最新全球房产不可负担城市排名,悉尼又被第二了 - 2

这个研究机构已经是第十四次发布这一主题报告。它的研究方法很简单,先评估城市房价和居民收入的中位数,最后以房价和收入比Median Multiple来确定排名。

从这份报告的封面看,中国只有香港被列为了目标研究市场。

在整个293个目标研究市场中,美国、加拿大、英国、澳大利亚的城市超过95%,欧洲其他城市,如房价出名昂贵的日内瓦、莫斯科,以及属于新兴市场的巴西圣保罗、南非开普敦等等,都没有被列入研究对象(当然,研究人员对于目标市场的选择有自己的说法)。

所以,只能说与这几个国家的城市相比,悉尼和墨尔本房屋的不可负担性排在前列,但是,我们的北上广还没有出场呢(延伸阅读原创精选 | 上海VS悉尼,中澳第一大城市房价到底哪家贵?)!

这份报告里提到的关于澳大利亚的部分包括:

不只悉尼和墨尔本,澳大利亚全部15个市场的房屋可负担性评级全都严重不堪。

阳光海岸(9.0)和黄金海岸(8.4)进入了全球前二十名;阿德莱德,布里斯班,霍巴特,柏斯和堪培拉分别排在了第34、38、39、51名。 

澳大利亚实惠的房屋市场是昆士兰的格莱斯顿(Gladstone),房价收入比为3.2,罗克汉普顿(Rockhampton),房价收入比为3.9。

另外还提到,瑞银全球房地产泡沫指数报告称悉尼的房屋泡沫风险位于世界第四(与温哥华并列)。

最新全球房产不可负担城市排名,悉尼又被第二了 - 3

但是,我们本地的专家们并不完全认可上述内容!

根据Domain Group的数据分析家尼古拉·鲍威尔(Nicola Powell)的说法,阳光海岸和黄金海岸在负担得起市场中排名最低的是因为调查方法的问题。 

她说,将房价中位数除以中位数收入的“一揽子方法”并没有考虑到其他因素,例如已经拥有自己住房的退休人员数量增加。

“在这些(以优质生活方式着称的)地区,有很多退休人士及兼职工作者,收入中位数比其他地方低得多。”

鲍威尔博士还说:“而堪培拉的劳动力参与率较高,这使得收入中位数偏高。”所以培拉的房价可负担性其实比排名显示的要更差一些。”

她表示,主要城市很多依靠交通与其他高密度生活区连接,而调查只是关注房价,这只能算是“管中窥豹”。

悉尼大学的规划和政策专家皮特·菲布斯(Peter Phibbs)教授也认为,如果将公寓和出租物业包括在内,这个故事将会有所不同。 

他说:“在像悉尼这样的地方......我们一直在建造更多的公寓,增加供应的方式,Demographia没有考虑到。” 

菲布斯教授指出,税收政策和降低利率也是决定住房负担能力的一个重要因素。

他说:“尽管(澳大利亚的房屋)的账面价格上涨了很多,房屋贷款的还款还是比较可控的。” “一旦利率下降,房价就会上涨......而当利率处于历史低点时,人们可以买得起更昂贵的房子。”

不过,他也承认这并没有让澳大利亚的房屋市场从根本上摆脱困境,政府还需要做更多的工作来改善澳大利亚的住房负担能力。 

报告中关于中国的部分:

香港是中国在Demographia国际住房负担能力调查中唯一的市场。香港连续第八年是经济适用房最少的市场,其房价和居民收入的中位倍数为19.4,这是所有被调查城市里的最高的中位倍数。

瑞银环球房地产泡沫指数评级把香港定为世界第七大房地产泡沫风险市场。

历史数据显示,香港的房屋承受能力在本世纪初比现在好得多。根据香港中文大学发布的“生活质量指数”,以标准的39.9平方米(430尺)公寓价格计算,房价与收入比从2002年的4.6倍升至2015年的最高点15.7倍。

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