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固定低价中介费模式受质疑,紫砖澳洲之路坎坷

12天前 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

来自英国的新兴房地产经纪公司Purplebricks可能是历史上最成功的房地产创业公司之一,其在澳大利亚的业务也不断增长,但是人们对于其固定收费业务模式的担忧日益增长——这种模式是否具有的可持续性?

Purplebricks于2014年4月开业,并于当年12月份以每股1英镑的价格在伦敦证券交易所上市,上市总市值2.4亿英镑。其现在的总市值已经超过11亿英镑(约合19.4亿澳元),上个交易日每股价格为4.16英镑。

然而,这家公司仍未能实现盈利,虽然其在2018-19财年的经营收入已经达到预测收益的160倍。

该公司的中介代理售房只向卖家收取一笔一次性费用。而非像行业传统模式那样在找到买家后再收取佣金,因此从房源到成交的转化率是衡量Purplebricks业绩的关键指标。

并且,Purplebricks的12月中期业绩数据并没有说明截止10月底的6个月内究竟有多少套物业被售出,也没有包含从房源到成交转化率。

广受投资者欢迎的股票投资网站The Motley Fool及其英籍分析师G A Chester注意到了这一数据的缺失,其在分析中写到:通过Purplebricks此前已经公布的多组数据,至少可以估计出这个被省去的数字。

Chester先生写道:“我计算了(Purplebricks)售出物业的平均售价,计算表明这间公司要么就是专攻销售十分廉价的物业,要么就是有一大部分房源并没有按卖家的指令完成销售。”

他补充说:“很显然,如果中介收取的是固定金额的服务费,但是很多情况下不能完成销售,那么这家中介将无法长期可持续地承接到业务。”

Purplebricks澳洲网站显示,该公司旗下地产中介自2016年9月以来已经售出了3495套房源中的2247套。这表明,如果不计算近期新房源的话,其销售清空为70-75%。

另外值得关注的是,虽然Purplebricks继续增加英国的广告开支,但其在英国的营收增长率在过去两年内已腰斩,从2016-17年第一季度的154%下降到了2017-18下半年的77% 。

Chester先生说:“对我而言,这一趋势对市场对该公司未来无论是毛利还是净利的增长预期来说似乎都不是好兆头。

投资者感到紧张

尽管存在这些问题,英国最知名的基金经理Neil Woodford依然是Purplebricks的坚强支持者,他的Woodford投资管理有限公司(Woodford Investment Management Ltd)仍然持有在Purplebricks上市时买入的27%该公司股权。

不过,投资者显然感到紧张 - Purplebricks股价在 9月份的时候下跌了6%,因为当时有错误的报道指出Woodford已经减持Purplebricks股票至2.99%。

英国耆卫集团(Old Mutual)是另一家支持Purplebricks的公司 - 这家保险和银行集团最近增持了Purplebricks股份,将控股从11.1%增加到12.6%。

在12月中旬发布的最新中期业绩数据中,Purplebricks报道,集团总营收翻了一番,达到4680万英镑,其英国业务的营业利润为320万英镑——一个不错的数据。

然而,其澳洲业务的亏损却翻倍,达到超过510万英镑,此前其花费了570万英镑在澳洲本地推广品牌。

作为中期业绩数据的一部分,Purplebricks将英国业务营收指引提升了5%,达到8400万英镑。该公司表示,他们正沿着正确的方向前行,要在澳大利亚实现1200万英镑(2080万澳币)的年度营收指导。

首席执行官兼联合创始人Michael Bruce表示,该公司的澳大利亚业务已“走上正轨”,表现超出预期。他说:“我们在澳大利亚取得的进展令人激动和鼓舞。我们在澳大利亚的市场份额大于公司当年同期发展阶段在英国占有的市场份额。“

AFR报道过Purplebricks旗下地产中介的一些重要成功案例,其中包括其帮资深地产高管兼Arena REIT(价值5亿元的儿童保育信托基金 )总经理 Bryce Mitchelson成功售出物业一事。Purplebricks仅用两周时间,就以超过170万元的价格售出了Bryce Mitchelson位于Elsternwick的三卧室爱德华风格家庭住宅,帮其节省了约3.8万元的佣金支出。

在另外一单高端物业交易中,Purplebricks为地产开发商David Fam售出了价格为310万元的萨瑟兰郡(Sutherland Shire)大宅,为其节省6.1万元。

然而,AFR也着重报道了Purplebricks没有达成结果的情况,让客户在没有卖出物业的情况下还要支付其大额服务费。悉尼女士Kerryn Lehmann的情况就是这样,当时尽管她在Como(南部萨瑟兰郡的一个区)的四居室滨河住宅未能售出,她还是要向Purplebricks支付1.2万元的费用。

关键词: 中介费模式质疑
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