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每日地产 | 当心房屋折旧的陷阱,资深会计师提醒

7天前 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

我们都知道,投资者所买的房,只要在折旧时限内,所花费用当中的基本建设工程部分,每年可以按照2.5%的比率折旧,以此部分抵扣个人收入从而减少个人税款,但是,您知道这种折旧的陷阱吗?

一、基本建设工程抵扣

首先,什么是基本建设工程抵扣(Capital Works Deductions)?

如果您有一套出租房,您可以对以下的建筑花费进行折旧(通常以每年2.5%的比率折旧,时间为40年)从而抵扣个人税款:

  • 建筑本身

  • 扩充,例如车库或露台

  • 改建,例如加一个内墙,厨房改造及浴室翻新

  • 建筑结构改进,如天台,车库,私人车道,挡土墙或栅栏

那么,这种折旧的好处具体是什么呢?

举例来说,假设小张在2006年以$250,000的成本买了一套房,在2016年以$550,000的价格卖出了它,每年按$10,000 的数额折旧,每年房产的property loss为$2,000,小张每年的收入为$50,000,假设所有其他条件不变,并且忽略其他所有可抵扣费用,则:

1.如果按照不折旧的方式:

小张的应纳税收入(Taxable Income)为$48,000

$50,000-$2,000=$48,000

则需缴$7,147的税款

$3,572+32.5 %*($48,000-$37,000)=$7,147

2.如果按照折旧的方式(每年按$10,000 的数额折旧):

小张的应纳税收入(Taxable Income)为$38,000

$50,000-$2,000-$10,000=$38,000

则需缴$3,897的税款

$3572+32.5 %*($38,000-37,000)=$3,897

可以看出,如果将房产进行折旧,则小张每年可以节省$3,250的个人所得税,10年则可以节省$32,500(假设所有其他条件不变,并且忽略其他所有可抵扣费用)。

     $7,147-$3,897=$3,250

    $3,250*10=$32,500

以上即是将房产折旧所带来的好处,通过基本建设工程抵扣(Capital Works Deductions),来减少应纳税收入(Taxable Income),从而节省一部分税款。

二、房屋折旧的陷阱

但是,我们都忽视了一个问题,即是,在该房卖出的时候,之前您拥有这套房产时进行的基本建设工程抵扣(Capital Works Deductions)必须先从您买房的成本中刨除掉,然后再计算资本增值及亏损(Capital Gain & Loss),换句话来说,之前扣除过的基本建设工程抵扣(Capital Works Deductions),都要在卖房的时候加回到资本增值及亏损(Capital Gain & Loss)这部分来。

按照以上的例子来计算,在卖出房产时,

1.如果按照不折旧的方式:

资本增值(Capital Gain)为$300,000

$550,000-$250,000=$300,000

2.如果按照折旧的方式(每年按$10,000 的数额折旧):

10年所扣除的基本建设工程抵扣(Capital Works Deductions)即为$100,000,这些数额需要加回到资本增值(Capital Gain)中,得出您的资本增值(Capital Gain)为$400,000

$550,000-$250,000+$100,000= $400,000

即,需要计算资本增值税(Capital Gain Tax)的部分多出了$100,000,这便是折旧的陷阱。

一般来说,您通过折旧所抵扣的负扣税部分是大于您在最后卖房子时所缴纳的增值税的。这主要是因为当您持有房屋时间超过一年的时间便会享受50%的增值税减免优惠。但是,如果您的收入相对较低(3万或以下),那么您的边际税率将会只有19%,房屋折旧所能给您带来的负扣税优惠就远远没有那么明显了。

因此,在您考虑是否对出租房进行折旧的时候,请根据您的个人收入以及投资期限来慎重考虑当前的税务及将来可能产生的巨额资本增值税,千万不要陷入折旧的陷阱哦!

三、财年二手房装修折旧新政

同时,新财年澳洲政府还更改了关于二手房内饰装修的折旧的政策! 我们都知道,房屋中的设施设备是可以进行折旧以抵扣租房收益来避税的。但是,新政策中对这一项进行了非常重大的修改。

如果您房屋的室内装修和设备(例如洗碗机或屋顶的电风扇这类物件)的安装时间是晚于2017年5月9日的话,作为一名新房的房主,您将依然可以凭收据对房屋中的室内装修和家电设备进行折旧,直到该物件折旧完毕。

然而,如果您是一位二手房的买主,且您的购房时间晚于2017年5月9日的话,那么您将无法再对房屋中从前一任房主手里购买下来的室内装修和设备进行折旧。再解释的更具体一些,就是房子里面是您所购买的家用设备您都可以每年和房子一起进行折旧,但如果有些家用设备是您购买二手房从上一任房东手中所购买来的,那么这一部分资产是不能进行每年折旧摊销的。

那如果这一类资产无法折旧或者摊销了,我们该如何用他们来避税呢?您可以选择将购买这些室内装修和电器设备的花费计入资本所得税的成本部分,以后当您选择出售这些设备时可以通过资本所得税亏损的形式进行税收抵扣。这种方法可以帮助您最大程度的避免由政策导致的损失。

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