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想转售澳洲楼花?谁也绕不过一言难尽的资本利得税 | 税务专栏 25

10天前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

忽如一夜春风来,千树万树楼花开。如今正值澳洲春季赏蓝花楹缤纷的季节,却有很多人无心赏花。随着贷款政策的日益趋紧加之近期海外贷款关闭,使得一部分买家特别是海外人士焦头烂额:无法快速筹集足够的资金交房,不少买家正面临不得不提前出售楼花的困境。


没有竣工的楼花,在未交割前还谈不上是谁的不动产,只是买家买了一个合同权利,这样一来,买家其实背负的风险不少,现如今由于贷款政策收紧导致很多买家无法如期交割就是风险之一。


依据澳税法Income Tax Assessment Act 1997,楼花出售不论盈亏,都要涉及到资本利得税的问题。


本地和海外个人买家在税上要考虑哪些因素以便衡量自己转售澳洲楼花的得失呢?在此之前,我们先来了解几个转售时会遇到的税务概念:


资本盈亏计算


买价(通常是5%~10%的定金)、印花税、律师费、FIRB 申请费、中介费等等在买卖楼花过程发生的支出都能计入成本,用来抵减楼花转售价,中间的差额就形成了资本利得或者资本利亏。


合同持有期



若楼花合同持有超过12个月以上,永居和公民身份的买家交房前转售可以享受资本利得50%的折让。


但同样情况下临居和海外身份的买家从2012年5月8日起则已不再享受前述税收优惠。



个人所得税率



临居,永居和公民身份的本地买家转售的资本利亏可以并仅限于与当年其他投资收益相抵后再和当年其他收入合并计算,资本利得则直接和当年其他收入合并计算,在此基础上按照税民的税率计算全年个人所得税。税率从0~47%(临居不交2% levy)不等。


海外身份买家转售则按照非税民的税率计算全年个人所得。税率从32.5%~45%(但不用缴纳国民医疗税)不等。


合同签署时间



资本利得稅生效日是按照转售合同签约之际起算,而不是转售合同交割日。如果两件事刚好发生在两个不同财政年度,特别是盈利需缴纳的资本利得税的生效日可以推迟1年甚至更长时间,这将对转售者的现金流有时间性的缓冲。


外国居民资本利得预缴税(FRCGW)



FRCGW, 全称是外国居民资本利得预缴税。这个政策,可是涵盖所有的澳洲应税财产,包括在澳洲不动产上的直接和非直接的权益。那楼花算不算?当然算。


这个政策从2017年7月1日又有大变,所含房产(含楼花)的起征点从售价$2m降到$750,000 ,并且还连带影响发生在2016年7月1日到2017年6月30日之间签署的合同。


也就是说,如果原买家站在卖家立场无法提供完税证明,新买家就必须代为扣除合同价的12.5%,即至少$93,750,先交给澳洲税局,注意这并非是买卖差价。这意味着如果没有完税证明,卖家就暂时或者永远拿不回这笔税款。


如果卖家是海外身份简直要吐血了!不光房产投资打了水漂,好不容易转售了楼花,还要变相从口袋里再掏钱出来交税!这不是雪上加霜嘛。其实,这倒也不是澳洲首创的,大多数国家对非税务居民一般采取的也是要求买家代为履行纳税责任,以至从制度上和源头上堵住税收管辖窟窿。



根据海外卖家自身条件,可提出合理原因,要求重新核定预缴比例,来年进行个人所得税申报时还是会多退少补的。


原买家如果是澳洲税务居民也要注意了,如果没有完税证明的话, 也会生生被这个外国居民资本利得预缴税拖累,提前交税钱。


所以提醒所有需要转售楼花的原买家,不论你是海外人士还是持有澳洲身份,为确保不交冤枉税,务必提早做好准备。


案例分析


了解了以上5个税务概念,以下这个例子希望能对各位有所启发:

客户小林是留学生签证,当年以自己名字买了楼花,现在是不能贷款交割房产了。全款支付实在不容易,是否考虑把楼花转让给父母?


贷款角度来看:父母虽是海外人士,还可以利用基金贷款进行settle,减轻首付的负担,以及削减完全丧失房屋定金的风险。 

加分+1


印花税角度来看:直系亲属转让,买家只需交一次印花税,亲属只需要交$10 印花税。

加分+2


所得税角度来看:留学生算本地买家,视同税民。留学生的父母算海外买,视同非税民。


这是加分还是减分呢?


  • 转售时:留学生要考虑有无资本利得的情况发生,按税民税率进行计算和个人所得税申报。根据$750,000的金额要求,如超过了,因为预缴税的规定,还要事先取得完税证明才可能免被预缴。


  • 持有时做投资用途:留学生父母是海外非税民。如果是租金收入大于租金支出,则要进行个人所得税申报并缴税。如果是租金收入小于于租金支出,则也建议进行个人所得税申报,因亏损可以递延累计。


  • 持有时未作任何投资使用:没有影响。


  • 未来出售时:留学生父母要考虑那时有无资本利得的情况发生。同理,按非税民税率进行计算。根据$750,000的金额要求,如超过了,因为预缴税的规定,还要事先取得税局同意重新核定预缴比例才能少被预缴。


因此,是否需要这样做要看楼花转让更名后,未来税收影响能不能小于前面两个维度带来的正效应。留学生的税率是按税民来衡量的,如果能拿了PR后继续在澳洲生活工作,持有和未来出售期间更有可能比父母少交不少所得税。




得失安之于数,本地和海外个人转售澳洲楼花,所受境遇不同,但建议各位仍都要用辩证发展的眼光来看待。特别在税法的处理上,正确了解税务知识、提前做好准备才是王道。


祝大家开卷有益,周末好心情!



关键词: 楼花资本税务
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